Courtier immobilier au Québec : liste de vérification pratique
Un courtier immobilier jongle avec des obligations professionnelles, des règles sur les messages électroniques et la protection des renseignements personnels. Cette liste transforme ces règles en gestes concrets à vérifier dans tes dossiers. Elle donne de l'information générale et ne constitue pas un avis juridique : pour ton cas précis, consulte l'OACIQ ou un conseiller juridique.
Les formulaires de l'OACIQ, avant toute visite ou inscription
Le courtier doit utiliser les formulaires de l'OACIQ (l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) pour le contrat de courtage, la promesse d'achat et les déclarations du vendeur, selon le type de propriété. Le formulaire à utiliser varie : copropriété, plex, terrain ou maison unifamiliale n'ont pas les mêmes annexes. Un outil de suivi ne remplace jamais le formulaire; il aide seulement à ne rien oublier.
- Le type de propriété est noté au dossier, pour savoir quel formulaire et quelles annexes s'appliquent.
- Le contrat de courtage (exclusif ou non) est signé avant de faire visiter ou d'inscrire la propriété.
- La date de fin du contrat est inscrite, avec un rappel avant l'échéance pour discuter du renouvellement.
- Le formulaire de déclarations du vendeur est suivi dossier par dossier.
- Pour le contrat, la note obligatoire sur l'exclusivité a été lue et le choix du client a été paraphé.
La vérification d'identité
Le courtier doit vérifier l'identité de son client, ce que prévoit l'article 29 du règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, en plus des exigences de CANAFE (le Centre d'analyse des opérations et déclarations financières du Canada), qui visent aussi les courtiers pour certaines activités et opérations. Cette vérification reste au courtier : l'agent ne la fait pas et ne s'y substitue pas.
- La case « identité vérifiée » est cochée avec la date de la vérification.
- Le dossier ne garde pas la copie des pièces, seulement la confirmation et la date.
- Un texto de rappel avant la signature chez le notaire invite le client à apporter ses pièces d'identité.
Des renseignements exacts, autorisés et sourcés
Le courtier doit vérifier l'exactitude des renseignements qu'il diffuse : superficie, année de construction, fiche descriptive. Selon les règles de l'agent, il ne diffuse de l'information sur un immeuble qu'avec l'autorisation écrite de son client (art. 111) et ne publie aucune statistique sans en indiquer la source (art. 113). Une publicité doit aussi indiquer le nom du courtier tel qu'inscrit à son permis et, le cas échéant, son agence (art. 114).
Le guide de l'OACIQ sur l'intelligence artificielle demande de dénoncer l'utilisation d'un système d'IA lorsqu'elle peut influencer la décision du client ou les conseils donnés, et rappelle que le courtier demeure responsable. Il interdit aussi d'utiliser l'IA pour altérer un résultat ou une image afin de rendre une propriété plus attrayante.
- Les messages et les fiches n'affirment rien sur une propriété sans lien avec l'inscription officielle.
- Les données sont validées avant d'être envoyées à un client.
- Les clients savent qu'ils parlent à une assistante IA, et le courtier est présenté par son nom et son titre.
- Aucune image ni aucun résultat n'est retouché avec l'IA pour embellir une propriété.
Pas de discrimination dans la qualification
Le titulaire de permis doit offrir ses services sans distinction fondée sur un motif de l'article 10 de la Charte des droits et libertés de la personne, « y compris le nombre ou l'âge des enfants » (art. 4). Les questions de qualification doivent donc porter sur la propriété et le financement : secteur, type, budget, préapprobation, échéance.
Messages électroniques : la Loi anti-pourriel
Les messages commerciaux électroniques exigent le consentement, l'identification de l'expéditeur et un moyen de désabonnement (LCAP, aussi appelée CASL). Le consentement est exprès ou tacite (art. 6). Une demande de renseignements ne donne qu'un consentement tacite de six mois (art. 10(10)e)) : pour des alertes de propriétés envoyées plus longtemps, il faut le consentement exprès de l'acheteur.
- Le consentement est noté au dossier avant tout message de suivi.
- Chaque modèle de suivi inclut la mention de désabonnement.
- Les alertes envoyées pendant plus de six mois reposent sur un consentement exprès.
- Les contacts désabonnés sont exclus des envois.
Renseignements personnels : la Loi 25
Revenu, préapprobation et adresses sont protégés par la Loi 25 : collecte limitée, consentement, accès et retrait. Quiconque recueille des renseignements personnels doit informer la personne des fins, des moyens et de ses droits d'accès et de rectification (art. 8), et la prévenir avant d'utiliser une technologie de profilage (art. 8.1). Une décision fondée exclusivement sur un traitement automatisé doit être annoncée (art. 12.1); avec l'agent, c'est le courtier qui décide.
- Seule l'information administrative nécessaire est gardée.
- L'export et la suppression d'un dossier sont possibles sur demande.
- Le client est informé à la collecte des fins et de ses droits.
Financement et droit : orienter, ne pas conseiller
Le courtier ne conseille pas sur le financement ni sur le droit : les prêteurs, les courtiers hypothécaires (encadrés par l'AMF, l'Autorité des marchés financiers) et les notaires ont ce rôle. Les messages de l'agent orientent donc vers le prêteur ou le notaire et n'offrent aucun avis, et l'agent ne négocie jamais une offre.
Une bonne liste de vérification tient dans le dossier du client : formulaire, identité, consentement, source des données. L'agent rappelle et prépare; le courtier garde la responsabilité de chaque étape.
Information générale, pas un avis juridique. Vérifie avec ton ordre professionnel ou la source officielle.
Questions
Cette liste remplace-t-elle un avis juridique?
Non. C'est de l'information générale tirée de sources officielles. Pour une situation précise, communique avec l'OACIQ, l'Autorité des marchés financiers, la Commission d'accès à l'information ou un conseiller juridique.
Un message de suivi peut-il partir sans consentement noté?
Non. Les envois ne visent que les contacts dont le consentement est noté, et chaque message inclut la mention de désabonnement. Une simple demande de renseignements ne donne qu'un consentement tacite de six mois.
L'agent peut-il vérifier l'identité d'un client?
Non. La vérification reste au courtier. Le dossier garde uniquement la confirmation et la date, pas la copie des pièces.
On en parle 15 minutes ?
Un expert Zenitech te rappelle sous 24 h pour voir ce qu'Orvel peut faire dans ta journée. Aucune obligation.